先来报个好消息：我海淀的学区房已经订房了，接下来就是走流程了，预计明年5月拿到房本。

周五晚上我发朋友圈的时候，下面留言破百，比8月份我提车的时候留言还要多。很多人都在赞叹说：土豪！其实真没有，都是工薪阶层，都知道彼此是怎么一点点抠着计算着在胆战心惊中完成学区置换的。也有人说，你们总能在合适的时机买到最实惠的房子。我想说的是，对于这个过程，总结成一句话就是：机会只给有准备的人！

还记得去年我写的一篇关于学区房的阶段性理财目标吗？——#个人阶段性理财目标# 下一个阶段目标——置换【学区地铁房】。写完之后学区相关的事情我就一直关注着，但是并没有太下决心换，曾经一度还觉得就让孩子上附近的该哪儿哪儿的学校就行。但是当我考察了那所划片小学的周边环境，得知里面会跟附近拆迁村子的一些比较没素质或者素质低下的村民（对我就是这么直白）的孩子混在一起求学的时候，我知道，我得换学区了。

我十分清楚，自己并不是那种为了孩子上学可以将就自己居住环境和生活品质的，所以最开始我的目标学区房仅仅是回龙观的学区---首师大附小育新分校而已，就在和谐一二和矩阵看了一些商品房，都是400w左右的房子，一居或者小两居。在这个过程中，我把我老公拉进这个换学区的准备过程中，两人开始分别研究。由于房价预算原因，我笃定了回龙观地区就是目前我们的最好选择，所以思路一直没打开。直到有一天，我老公跟他同事交流然后查资料后告诉我，不能跨区考高中。如果买回龙观那里的育新分校学区，就是昌平学籍了，而显然，昌平是么有什么好高中的。然后我们俩迅速锁定朝阳和海淀两个区。朝阳考虑得比较少，因为距离现在自住的房子和我俩的工作单位都比较远，那剩下就是海淀了。于是围绕我公司附近的区域开始筛。有将近一个多月的时间，我跟我老公都是上班忙的要死，下班到家躺床上就开始各自抱着手机查房源和学校。终于不负有心人，我们有了锁定的小区，开始更加密集地看房。同时，赶紧把那套小的房源挂出去，刚挂出去的时候没敢挂得低，都是跟同户型面积的市场价一起走，但是后来我想通了，在这个时机如果卖不掉就买不了，之后房市有任何波动（政策或者价格）导致我买不了的话，损失就大了。于是，价格下调了几万块钱，但留出3w的砍价空间。结果看房和关注度就哗哗的。

由于房子里面有租户，租户怕影响自己的生活，要求中介把看房的集中在一起在一个时间段看房。结果这样一弄，每次看房都好几拨一起，彼此都能看到同时好多人看这个房子，看完之后他们都怕把这么合适的房源抢走了（我家房子户型不错还是隔好的小两居楼层也合适，价格还比市场价低两万），当天晚上就有两家争着跟我谈，从下午4点看完房等到我下班到家8点。我和老公见面先商量了一下谈的策略和最低接受价格。结果没想到谈的时候小两口由于之前看的能买得起的房都被光速买走了，怕我们房子再没了，一点价格也没还，直接就答应了下来。更加意外的惊喜是，带他们买房的经纪人正是我们新锁定的学区房区域的行家，在那干了8年，对各个小区对应学区和教学质量倒背如流，我们跟自己之前做的功课一对比，就知道真的遇到行家了，买学区就找他。当天晚上签卖房合同，周四周五晚上下班和中午休息时间见缝插针去看房。终于！周五下午看到一套合适的房子，小区环境、周边配套、交通和距离我单位远近都合适。最重要的是学区，海淀学籍自不用说可以随便考海淀的高中，然后小学目前查，是北京市前二十名。初高中都不错。总算是尘埃落定！

总结下来这个过程，我觉得置换学区，最主要的是以下几个步骤：

1 找到市场最平稳的时间段，确定自己是先买后卖还是先卖后买。最平稳的时间段不是说房价不波动而是说波动的小，还有政策刚下的这段时间应该不会频繁密集再下新政策。先卖后买还是先买后卖都有弊端，但一般来说，先卖后买，中间时间段不超过一个月，应该是最合适的。卖房的时候不要太为了万儿八千计较，时机最重要。就比如我这次，直接降价2w，使我的房源立马得到大量关注之后顺利卖出。我相信我买的学区房能涨回来，不差这两万。

2 提前锁定区域，甚至锁定小区，时刻关注新出房源，跳出最合适的，看好了就定，一定要当机立断。我就发现，现在市场虽说降了点温，但是成交量还是很大，不是中介忽悠，我亲身感受到，我晚上刚关注一套房，晚上就下架卖出了。好房子走得真的很快。

3 根据自己的条件跟卖家谈，谈之前定好策略。比如我这次，卖房流程完事儿之后就3月初了，这意味着我要买的房子卖家得给我至少5个月的时效，这样的话房价我就得稍微让一点了。那么我的策略就是，先谈房价，把价格杀下来，然后告诉他我需要时效，OK，时效你觉得有点长，咱再把房价涨回来原来的水平呗！

4 贡献一点简单的我做的学区调研结果，主要供同等收入水平的工薪阶层换学区的看——

A 昌平没有什么好高中，一旦小学在昌平上了，那就是昌平学籍，考高中不能跨区考。这点，要想好；

还有就是提前想好要不要出国，如果出国的话，汇佳王府都是不错的学校，就是钱多呗。还有里面的阶层可能更加大富大贵，你是否怕孩子有攀比心。我是怕，而且不想让女孩家大学就出国，所以换到父母阶层跟我们差不多的小区去，按部就班接受中国传统基础教育，我觉得还是挺扎实的这个底子打得。

B 明确你换学区要的是什么，是学区名额还是居住环境，这直接决定了你要换的区域，是西城还是海淀朝阳。西城我直接就没打算，好的太贵，价格低一点的房子也太老破，所以取了个折中的。我给自己的标准是，比回龙观育新分校好，就成。

大概就这些吧。PS：链家很专业，碰上个对学区研究专业的中介更难得，还难得的是他靠谱，有的房源有一点争议他都死活拦着不让我买。在此感谢这位商圈经理，能出动您坐着您的宝马5系座驾带着我们看了两三天房，真的很感恩。还有过程中给我建议的@子期 姐，知道我暂时缺钱二话不说给我打过来几w块钱却连面都没见过的@童儿 ，都是我在人生中遇到的贵人。以后能用得上我的，尽管说！