格格支招——优化资产配置，轻松置换大二套
文/格格
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格格你好～大致情况跟你讲一下。月入到手1.7W，年终3W+，有一套小房子，总价现售价为180左右，每月还贷3400，出租收入2K，存款6万，都在小她的各种计划里，基金2W多，现已亏损成1W6，坚持定投中。保险未买。每月结余60%。目标：19年年底买辆10左右的车，22年买房，置换成大套，预计要400W，首付5成。求支招～～
简单计算，1.7W月结余60%，现在已经是2018年底了，还有三年时间：
1.7*60%*36=36.72万元。
三年年终奖9W，加上目前存款6W,基金2W，合计53.72W，去掉打算买车的10W，还有43W.
400W房子，首付5成，需要200W。
目前市值180W房子+43W，有220W左右了，看起来除去首付还可以给装修留20W左右呢。
如此一算，这个目标其实是比较轻松的。
但是有以下问题：
1、房价未来会怎么走，现在看到的400W未来会涨到多少？
2、上面的计算至少是到2022年年中才能实现，有没有可能提前完成？
3、目前的资产配置有没有问题？
4、未来两三年有没有消费升级？比如孩子教育费用的增加等等？
5、未来要还200W房贷，算了一下按照目前公积金最低利率，最长期限，三十年，每个月要还八千七，这个是不是一个新的负担？
针对以上问题，进行以下支招——
1、房价未来会怎么走？
个人观点，除去炒作的因素，最后价格还是由市场需求所决定的。现在很多楼盘有价而无市，但是只要你用心观察一下，那些个比较强硬并持续升温的地方，并不是什么环境好，房型好的，相反，是那些靠近好学校的，交通方便的地方。因为孩子上学在整个家庭中是最为重要的一个因素，很多家长会去买或者会去租好学校旁边的小破旧，随着二胎政策的放开，这些地段的房价更不可能下跌，这个就叫刚需！
所以，在换二套的时候，要考虑自己的实际需求，也要看到未来出手或者是出租的市场环境。如果是好地段，肯定是越早买越好，即使过程中由于政策原因会有所降温，但从长远来看，还是要尽早出手！
2、上面的计算至少是到2022年年中才能实现，有没有可能提前完成？
3、目前的资产配置有没有问题？
以上两个问题一起来回答吧！
关于财蜜的收入，有固定收入，有奖金，有房租收入，还有小她收益。个人认为还是可以达到及格以上的，但是独独缺了保险这一块，因为不太清楚单位有没有交基本的，但是不论单位交了多少，个人的商业险还是一定要尽快补充起来的。因为保险也是越早买，越受益啊，因为早一岁，保费都要便宜一些的。尤其是对于工资收入是主要收入的人群来讲，医疗险、重疾险和意外险，是最起码要配置上的！如果想了解更多，有个话题可以关注下# 赵小姐免费给你做方案啦，限时免费
关于基金亏损20%，也是目前的一个平均水平吧，随着大利好的出现，而且个人一直认为，目前是行情的一个相对底部，建议可以加大基金的定投额，争取早上翻红！
关于小她的各种计划，可以增加长期的比例，因为三年的收益还是会高不少的，而且据说目前还有各种福利活动呢，可以了解下。
关于结余率，因为财蜜没有详细说消费的构成，个人认为如果每个月房贷只有一千多（房租所得抵销掉两千），又没有车的情况下，这个结余率是偏低的。建议财蜜还是能够分析一下自己的支出情况，看哪里可以进一步缩减的，提高结余率，提高收入，才是提前实现各种财务目标的最好手段！
将目前的开支减少5%，每年可节约17000*5%*12=10200，用于购买保险。
目前每月可结余10200，60%（6000）购买小她产品，建议今年定存的存两年期，明年开始的存一年期，另外30%去购买基金、理财产品等，预期年收益5%，剩余每月1200就备用吧，我简单测算了一下，三年后会有50W+，加上存款的基金，有将近六十万。
这就可以解决掉提前实现目标的问题啦~而且还把保险配齐啦~
4、未来两三年有没有消费升级？比如孩子教育费用的增加等等？
5、未来要还200W房贷，算了一下按照目前公积金最低利率，最长期限，三十年，每个月要还八千七，这个是不是一个新的负担？
由于财蜜没有说自己的详细情况，所以关于消费升级也不是十分了解，但是有一条是绝对的，因为一年后要买车，一个十万块钱左右的车，一年的消费保险和油钱，至少也要一万到两万之间（看开车路程啦），保险首年在4S店购买一般都比较齐全又比较贵的，后面的每个也要三四千块。而且裸车价格是十万左右，落地至少也要十一万左右啦。
不清楚财蜜有没有公积金啊，如果有的话是可以用来抵房贷的。第二套利率要不要上浮？这些都应该去当地公积金中心了解清楚。
如果收入不增加的情况下，每月8700的房贷对于财蜜家庭来说有点太高啦！
所以还是建议从提升自己增加主业收入处着手，另外，缩减开支在未来三到五年，可能都需要重点关注！