贷款还是那个贷款，但利率已不是那个利率。

上周央妈公布了利率的新算法，并且得出的1年期和5年期利率比之前略降。详见：央妈说：房贷利率不下降！哦对，降息了 

按照新算法，利率由市场决定，18家银行报价再掐头去尾平均得出。每天算利息有点忙，所以就每个月公布一次。

那么问题来了，房贷利率怎么算？是否跟着基准利率变动？也是一个月一变，还是一年一调？

因为上周市场新得出的利率略降，央妈害怕大家得出房贷降息的预期，提前打预防强调房贷不降息。

这个周末，她就公布了房贷利率的具体算法，还有新旧政策的分界时间。以后买房子贷款，可不再是基准利率上浮下浮那么简单了。

一、10月8日是新旧政策的分界线。

已经买房有贷款的人肯定想知道，未来利率会不会变。央行公告说：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。”

也就是说只要10月8日前签了买房合同，就按老办法。

基准利率的调整等到第二年1月1日后执行，另外上浮或折扣比例也不变。

二、以后不同月份买房，房贷利率都可能不同。

新的基础利率是央行每个月20日公布的LPR（老婆啊），这就意味着10月8日以后买房的人，可能因为日期差了几天，申请的房贷利率就不同。

三、新的房贷利率怎么执行呢？

首套房利率≥LPR
二套利率≥LPR+60基点
商业用房（如商住两用房）利率≥LPR+60基点
公积金贷款利率不变

过去5年期以上基准利率是4.9%，但有的地方首套房有折扣，比如9折、95折，甚至85折。

现在的5年期基准利率是4.85%，但央行规定首套房利率不准低于这个水平。那对于首套房贷有折扣的地区，这就是一个加息的利空消息。对于首套没有折扣的地区，是中性消息。因为未来房贷有可能降，也有可能升。利率是浮动的。

对于房地产有过热趋势的地区，当地仍然有上调利率的权利，可以在基准利率上加点。

也就是说过去的上浮10%、20%仍然可以存在。

央行此次规定其实是严格限制了房贷利率打折，但是没有限制房贷利率上浮。也就是上周所强调的，房贷利息不下降。

四、以后还算得准每月还多少贷款吗？

因为未来基准利率是每月公布的，如果按照新办法走，那岂不是每个月贷款利息都不同？这可怎么进行家庭资金安排呀？

现在给出的办法是贷款人可以和银行约定利率变更频率，比如可以一年更新一次，也可以签订更长的年限。当然，银行也会根据自己承担的风险，不同变更年限会对应不同利率水平。

如果签订长期不变利率的合同，比较考验判断力的，总的来说我觉得个人很难赌得过银行。

五、要不要在10月8日之前买房？

如果所在城市首套房贷有折扣，二套房贷上浮不超过10%，那么新政实施就会造成加息，能赶在10月8日之前买房最好。

如果没有首套折扣，二套房贷款上浮超过10%，就没必要着急了，新旧政策影响不大。

六、房贷再也不会降了吗？

因为这次新政就是为堵住降房贷利率的口，设定了只能向上加点，不能折扣的规定，让市场觉得以后再也没有折扣房贷了。

实际房贷利率的走势，我觉得主要看实体经济的表现。如果经济能够撑住现在的增长速度，应该不会放开房地产的口子，会继续维持当前房贷利率。

如果实体经济表现不佳，首先基准利率就会引导向下。其次，政策都是人定的嘛，要改也不过一纸公告。