光大嘉宝(600622)加速转型资管主业，公募REITs蓄势待发

　　公司发布2018年年报，全年实现营收47.58亿，同比+54.30%;归母净利润8.81亿，同比+61.63%;

　　基本EPS0.76元/股;拟每10股派发现金红利1.6元(含税)，资本公积每10股转增3股。

　　业绩超预期、资金状况良好

　　净利润大幅增长主要因为：1)地产业务结算收入提升叠加毛利率改善：18年房地产业务实现营业收入39.94亿，同比+58.94%，结算毛利率51.44%，同比增加17.51个百分点;2)投资收益增加：期内公司不动产投资业务投资收入增加，全年实现投资收益3.08亿元，同比+353.41%。

　　货币资金增加：截至期末公司账上货币资金62.68亿，同比+95.64%，主要受光控安石-上海一号私募投资基金并表影响;债务水平较低、且结构合理：有息债里不含短期借款，其余债务为：一年内到期有息债27.6亿、长期借款38.75亿及应付债券26.51亿;此外，在18年整体行业融资难的背景下，整体融资成本6.08%，资金成本控制在保持行业领先。

　　地产未售项目充足，不动产资管收入提升

　　地产开发业务：期末，公司现有项目上海嘉定梦之月、梦之缘，浦东前滩后院及昆山花桥共有可售建面25.5万方，加上嘉定区域2块合计15万方建土储，合计未售建面超40万方，公司地产业务可售资源充足，未来短期内，依然能提供业绩支撑。

　　不动产资管业务：2018年公司不动产资管业务收入7.13亿，同比+34.27%：其中咨询管理费收入5.55亿，同比+12.12%;超额管理费收入0.85亿，这是超额收益(carry)在财报里首次出现，公司以光大安石团队为核心的不动产经营管理优势开始彰显。

　　截至期末，光大安石在管项目37个，资管规模471.1亿，从在管项目业态占比看：商业(33.04%)，综合体(28.13%)，写字楼(17.30%)，工业地产(7.97%)，住宅(2.85%)，其他(10.71%)，业态的多元化既彰显公司管控实力，同时也降低投资风险。

　　此外，报告期内新增投资项目13个，新增管理规模78.04亿;退出投资项目10个，减少管理资金98.96亿。由于受资管新规影响，18年资管规模略有下降，但长期看，我们认为公司资管规模未来大概率会持续扩张。

　　考虑到光大安石2015至2018年连续四年蝉联“中国房地产基金综合能力TOP10”榜首，公司管理能力、影响力均为业内顶尖;再从行业层面看，公募REITs大概率在19年推出试点，公司凭借业内杰出的资管平台，有望最先受益。

　　人事调整聚焦资管业务，公募REITs想象空间大

　　据1月22日公告，聘任原光大安石董事长兼CEO陈宏飞为公司总裁，并携原光大安石团队入驻管理层。我们认为本次人事变动，进一步明确了公司业务重心，有利于公司加快不动产资管业务发展。

　　此外，公募REITs推出在即，发展前景广阔：18年类REITs产品尝试频出不穷，政策层面上，19年以来各方面密集表态：19年1月，上交所新年致辞中提到推动公募REITs试点;3月底，国务院发展研究中心证券化REITs课题组秘书长王步芳表示，“公募REITs首批试点产品近期将推出”;4月8日，深交所表示“积极推进公募REITs进程”。

　　我们预计公募REITs大概率在未来几个月内推出试点，以国内现有不动产管理规模与水平看，行业发展尚处初级阶段，公司作为行业龙头竞争优势明显，成长前景可期。

　　投资建议：公司18年净利润大幅增长，主要由房地产开发业务结算收入及毛利率提升所致;由于现有存量可售资源依旧充裕，未来短期内业绩高增依然有支撑;资管业务方面，不动产管理费收入提升，并凭借优良的经营，首次获得了超额收益(carry);此外，光大安石团队接手管理层，预计未来公司将进一步聚焦资管业务;行业层面看，考虑到19年初各方面密集表态，公募REITs有望在近期推出，公司作为行业标杆有望最先受益。

　　我们预计公司2019-2021年EPS分别为0.93元、1.11元、1.31元，分别对应PE10.03X、8.43X、7.14X，维持“买入”评级。

　　风险提示：公募REITs试点推出进度低于预期，房地产开发业务销售去化率低于预期。