地产行业:市场回归平稳 规模竞争加剧 荐8股

　　类别：行业研究机构：平安证券股份有限公司研究员：杨侃日期：2019-06-10

　　单月同比增速回落,市场回归平稳:1-5月百强房企累计实现销售额4.1万亿元,同比增长13.8%,销售面积3亿平米,同比增长12.2%。其中5月单月实现销售额9663亿元,环比增长3.6%,同比增长11%;实现销售面积7046万平米,环比增长2.9%,同比增长12.3%。

　　单月销售金额及面积同比增速较4月分别下降20.5个和23.4个百分点。25家主流房企1-5月销售额同比增长11%,销售目标完成率较4月末提升8.9个点至37%。

　　按揭利率回落及推盘加大背景下,核心城市成交持续回升,但展望后市,随着前期积压的刚性需求逐步释放,叠加近期政治局、住建部接连发声、苏州升级调控,楼市已逐步重归平稳。

　　规模竞争加剧,集中度提升为中长期趋势:从具体房企来看,5月碧桂园实现销售额705亿元,同比降9%,累计销售额达3075亿,领跑房企。重点监测的25家房企中20家单月销售额过百亿,其中万科、恒大、保利单月销售增速分别为37%、28%、20%。

　　金科、招商蛇口、世茂房地产等房企表现较为突出,单月增速分别达123%、68%、51%。规模竞争背景下,1-5月TOP30入榜门槛同比提升28.3%至408.2亿元,相比之下百强入榜门槛则提升22.5%。随着行业增量空间逐步收窄,将更加考验房企的运营、融资、操盘等能力,中长期来看市场集中度将持续提升。

　　投资建议:5月百强单月销售额、销售面积同比增速分别较4月下降20.5个和23.4个百分点,楼市在经历3月、4月小阳春后逐步回归平稳。近期中央政治局、住建部、银保监会接连发声,政策依旧谨遵“稳地价、稳房价、稳预期”,预计后续楼市整体仍将以稳为主。

　　个股主要关注低估值、高股息且业绩增长确定,布局核心城市圈的主流房企:1)资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股,如万科、保利、金地、招商等;2)受益融资成本下行、销售及业绩维持高增的二线龙头如新城、中南、阳光城、荣盛等。

　　风险提示:1)尽管当前楼市整体回温,但三四线受制于供应充足、需求萎缩,加上此前未有明显调整,预计后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险;

　　2)受楼市火爆影响2016年起地价持续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,预计板块未来面临毛利率下滑风险;

　　3)近期政治局及住建部接连发声重提“房住不炒”,苏州跟进出台部分区域限售及地市收紧政策,若后续部分城市市场热度延续,未来或存在调控加码风险。