地产周期探底之际，外资“秃鹫”火中取栗，逆势抢食中国地产蛋糕。

　　近日，华润置地将新加坡政府投资公司GIC不动产引入北京万象城项目公司，后者拟间接收购该公司70%的股权。

　　除了华润置地，未来在商业REITS试点后，龙湖、万科、新城等自持商业比重较大的房企，预计都将进一步盘活商业存量资产。

　　近年来，由于三道红线和债务问题导致更多的红黄档企业不得不出售优质资产，这为外资投资企业提供了“捡漏”的机会。

　　回看2008年，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外资都曾在中国加大布局，而如今，黑石、华平、嘉民、领展、凯德、易商红木等外资的身影又在市场上频繁出现。

　　如今来看，无论是财大气粗的资产管理公司还是顺势抄底的外资开发商，一众资本从抄底北上广深写字楼扩大到商业地产、长租公寓、酒店、工业与物流地产等项目类型。在房地产行业信心不足之际，外资频频进入中国市场拿地，加速涌入中国房地产市场，背后有何深意？

　　房企们瞄准REITs

　　近日，华润置地将新加坡政府投资公司GIC不动产引入北京万象城项目公司，后者拟间接收购该公司70%的股权，收购金额暂未披露。

　　据悉，该项目是华润置地今年2月以63.58亿元的价格购得的地块，计划在此处建设北京首个万象城，并预计于2027年入市。

　　而GIC不动产是新加坡政府投资公司的子公司，主要投资于新加坡以外的房地产和房地产相关资产。

　　值得注意的是，在2020年华润置地拆分华润万象生活赴港上市时，GIC也出现在基石投资者的认购名单中。这次引入GIC不动产是华润置地在商业地产资产证券化上的又一次尝试。

　　公开资料显示，GIC不动产是新加坡政府投资公司旗下的全球最大地产公司之一，投资组合多元化，涵盖40多个国家的房地产行业，包括传统的办公、零售、酒店、住宅和酒店等行业。

　　在中国市场，GIC已有多年的投资经验，并与首创置业、万科、金茂、仁恒、大悦城、龙湖、融创、旭辉等多家知名房地产企业进行过合作。

　　此前2018年，GIC不动产和凯德集团各以50%合资比例，斥128亿元人民币收购了上海北外滩最高的双子塔；同年，GIC联合合作伙伴在中国设立了20亿美元的新基金，专攻物流地产；2020年GIC以80亿人民币收购了韩国企业LG集团位于北京的LG双子座大厦。

　　此次华润置地作为出售方，可以凭借品牌优势，长期贴牌独家运营，取得各种服务费及利润分成等，腾挪现金流继续扩张。

　　实则近两年，华润置地一直在努力推进资产证券化，以轻资产模式取代过去的重资产模式，这种模式在房企商业地产发展中扮演了重要角色。

　　而随着证监会在今年3月强力推动商业REITs试点，除了华润之外，龙湖、万科、新城等自持商业比重较大的房企，预计都将进一步盘活商业存量资产。

　　外资“秃鹫”逆势抄底

　　早前，商业不动产一度缺乏良好的退出渠道，此番REITs试点向商业不动产资产开放，为专注商业不动产投资与运营的企业提供了金融工具，帮助其盘活存量资产。

　　近年来，受三道红线和债务压顶的影响，许多红黄档房地产企业出售优质资产筹措资金，民营房企中的暴雷和违约为外资投资者提供了“捡漏”机会。在此背景下，外资参与中国地产投资案例不在少数。

　　为了减轻资金链压力，中国的地产商通常采用如私募股权和债券基金、投资银行等参与购买和重组不良资产，或是利用国际地产投资信托基金和资产证券化来进行资产重组。在这种情况下，外资开始加速在中国地产市场布局。

　　在不良资产处置上，外资投资机构往往会与四大AMC开展合作。亚洲金融危机期间，我国成立四大AMC公司，这一阶段主要由国家政策主导，处理几大银行的不良贷款。到如今，不良资产剥离周期已经基本转变到市场化运营为主导。

　　与此同时，中国金融对外开放政策的逐步扩大和落实，外资加快进入中国特殊资产市场，其中，橡树资本就是代表机构之一。

　　2015年，橡树资本于北京成立了全资子公司，至此橡树资本成为第一家受银保监会、地方金融局监管的第一家外资AMC，此后也一度帮助恒大纾困。

　　除了橡树资本外，全球领先的私募股权投资机构美国华平投资集团与腾讯系物业管理企业森瑶中国成立合资公司；贝莱德、汇丰以及高盛等开始大举购入中国出险房企债券，豪赌其债务重组成功使得债券价格回升。

　　高盛一直谋划在合适的时机抄底中国房地产，同样做另类资产管理生意的博枫资产管理，也正在扩展其在中国的房地产投资。

　　今年四月，高盛在接受相关媒体采访时表示，中国房企的大多数债券违约情况已经结束，后面即便有零星违约，也不再会有系统性风险。

　　就在高盛高呼中国地产美元债存在“高回报机会”后，华尔街投行Jefferies认为，随着房地产销售触底反弹，中国地产商2023年前景会更好。

　　全球房地产基金募资活动踊跃，海外投资者对中国一线城市资产的未来长期增长充满信心。整体看来，境外资本对于中国房地产市场的大举布局，在一定程度上可以对出险房企起到纾困的作用。

　　抢食中国地产蛋糕，

　　外资布局领域不断扩大

　　从外资加码中国房地产市场的具体操作来看，主要通过收购、土拍、拍卖、合作等方式进行交易，而且外资的布局范围比较宽广，牵涉到商业地产、物流、长租公寓、产业园等领域。

　　去年十一月，凯德投资成立2只在岸人民币基金，总规模为40亿元，将聚焦投资于中国的产业园项目。在10月底，凯德还以15亿元成功购入杭州市钱塘区约40亩住宅地块。

　　易商红木集团（ESR）宣布与一家机构投资者合作收购55万平方米的资产组合，该资产组合共有11个已竣工的物流及工业资产，覆盖上海、昆山、苏州、太仓及杭州等地。

　　除参与购买地产不良资产外，外资企业善于等待低点或通过长期经营以可控的价格获取绝对核心位置进行投资。

　　据悉，加拿大资管公司博枫资产管理也在扩展其在中国的房地产投资，并于去年落子中国的第一个租赁住宅项目。

　　博枫资产管理是一家拥有7500亿美元全球资产规模的资管公司，其在中国的战略扩张不断加速。

　　去年，该公司联手富力地产和合景泰富收购了上海杨浦区新江湾城板块的嘉誉云景项目，标的面积约4.2万平方米，约560间客房。交易完成后，该项目被正式命名为上海五角场博邻行政公寓，定位中高端租赁住宅。

　　博枫资产管理表示，中国政府近年来重视租赁住房市场的发展，并明确提出发展和培育住房租赁市场、构建租售并举的住房制度。在用地规划、金融支持、税收优惠及退出渠道等方面，政府也出台了相关指引。

　　在中国土地市场的布局力度持续加大的不仅仅是资产管理公司，还有世界一流的房地产业开发商。

　　据了解，去年新加坡房地产集团凯德以11.82亿元的成交价，将成华二仙桥宅地纳入了囊中，此后，凯德经过22轮竞价，以溢价5%拿下了位于武汉中央商务区的宅地。

　　另一家世界知名的房地产开发商铁狮门与新长宁集团也不甘示弱，以50.9亿元的成交价拿下位于上海长宁区的办公地块，宣布将在该地开发综合体项目，总面积超过16.3万㎡。

　　早在2008年，铁狮门就以67亿的价格拿下了上海“地王”新江湾城F地块，去年又成功开发了杨浦区第一高楼尚浦领世双子塔F1-D项目。

　　此外，2021年底，日本最大开发商大和房屋以25.5亿元的价格竞得苏州高铁新城纯宅地。去年7月底，大和房屋在江苏常州的“大和·玖越”楼盘也正式亮相，彰显其对中国市场的重视。

　　外资开发商在土地市场低迷期积极入市，表明他们对中国房地产市场的长期发展前景充满信心。如今来看，外资房企的加速进入中国市场，将会对中国房地产市场产生积极影响，同时也是地产回暖的积极信号。