私募圈魔女李蓓再度上热搜。

　　事情的缘由在于其手中的一款产品在月内回撤超过10%，被报道是遭遇了“精准爆破”。

　　李蓓深夜发文回怼，承认这款产品确实在股票和商品上犯了些错出现了不小回撤，但风控已经大幅降低仓位，实际并没有舆论报道那么不堪。

　　而造成如此知名的投资大佬陷入舆论关注的，正是其在今年明确表态存在“十年一遇级别机会”的地产行业，在股票和商品的走势上都出现了“翻车”。

　　如果不是关注地产行业的股民，你可能很难相信，近两月来，国内的地产股正在上演的退市潮竟然如此惨烈。

　　尤其是那些被ST的地产企业，很多都接连出现连续十个、十几个跌停，甚至还没有停下的意思。

　　

　　同时，地产产业链的商品，在今年经历大涨后开始显著急跌，玻璃和纯碱期货价格1个多月下跌分别超过25%和35%。

　　地产行业时代大洗牌，淘汰者加速出清，真的已经无可避免。

　　大佬都容易翻车，何况我们普通股民？

　　01

　　退潮

　　亲眼所见，远比传闻更有冲击力！

　　截至目前，A股已经有超10家房企的股价跌破1元净值，而且它们都是在近两个月集体出现造楼梯式的下跌。

　　单单是今年以来，这些地产股中，跌最多的一批已经超过了70%，有不少是在最近1个月不到内被腰斩的。

　　这些个股几乎无一例外都是那些之前地产黄金时代一直高债务杠杆玩脱了的民营开发商。它们有的曾经市值数百亿，有的曾经一年营收超千亿，但如今，有的已经被明确退市，有的被锁定了退市的命运。

　　ST中天、ST蓝光，已经被宣判退市，其他的不少已经无限触及“连续20日收盘价低于1元则退市”的规则，退市几乎也被锁定了。

　　而跌破1元面值的背后，是它们这几年来越来越糟糕的资金链和经营业绩面。

　　比如ST蓝光，登陆A股不足8年，从一个不知名的小房企迅速成长为四川房企“一哥”，在2019年销售面积和销售金额双双“破千”，一度跻身“千亿房企俱乐部”，跻身房企TOP30行列，可谓风光无限。

　　如今，随着行业去杠杆严监管开始，经营压力和财务压力如山扑来，短短3年便风光不再，最终被迫面临退市。

　　目前它的归属上市股东的净资产早已为负值，被会计师出局无法表示意见的报告。

　　这背后，是它上市后的非常激进的扩张策略。

　　2015年其签约的土地金额为91.69亿元，而2018至2020年蓝光发展的土地投资计划总额分别为不超过650亿元、500亿元和400亿元。

　　在2018年之后，国家就一直强调“房住不炒”，并且大幅出台“限售限购”政策，和收紧融资，指示性已经非常明显。

　　但就如被炒房形势冲昏头脑，持续极力高债务加杠杆扩张的其他民营企业一样，它并没有及时收手，直至最后债务危机越演越烈，再也难以维持财务链条，轰然倒下。

　　蓝光发展的大起大落，只是大量众多参与这一轮房地产行业潮起潮落的民营企业的一个缩影。

　　02

　　压力

　　去年末的一系列刺激政策，成绩是明显的，确实让地产投资增速下降收窄，同时也刺激了地产销售的一段时间回暖。

　　这也是李蓓之所以认为地产行业迎来投资价值的重要逻辑之一。

　　但随着刺激作用阶段消减，市场还是回到的原来的趋势。

　　毕竟今年的经济形势大家有目共睹，居民消费意愿也受到了影响，尤其是像买房这种超级重的资产。

　　1—4月份，全国房地产开发投资35514亿元，同比下降6.2%；其中住宅投资27072亿元，下降4.9%。

　　

　　前4月，商品房销售同比下滑0.4%，其中住宅销售面积增长2.7%，商品房销售面积增长8.8%，住宅销售额增长11.8%。

　　据Mysteel统计，18家重点房企2023年1-4月销售额合计10133.11亿元，同比增长5.6%；其中4月销售额合计2730.36亿元，同比增24.6%。

　　这其中，其实也能反应头部的实力房企，做出的业绩贡献相对更大。中小房企在政策刺激下虽然阶段完成一些了交楼任务和销售转化，但后续能否持续还是个问题。

　　其实，4月份以来，销售数据就又开始出现分化了，这里不用讨论太多，虽然基本都出现了环比回落，但当月同比仍在明显稳健增长的，几乎都那些头部的大房企。

　　

　　更多的差异还可以从融资的表现看得出来。

　　现在，地产企业的融资速度又开始出现在大幅放缓，尤其是那些业绩很差又被打上ST的民营房企，融资的能力更是大打折扣。

　　据券商报告，4月，共计27家房地产企业发行境内地产债51只，发行规模为439.04亿元。与上月相比，发行主体数量和发行规模分别下降12.9%和26.2%。其中民企发行规模仅超一成，远低于下行周期前水平。

　　

　　让人担忧的是在于净融资额，还是负值。

　　4月，国有房企、民营房企到期规模分别为389.36亿元和128.02亿元，净融资额分别为-3.14亿元和-75.2亿元，整体净融资额较上月进一步下降。

　　而对比去年以来，民营房企与国企房企的融资差距，也一直具有显著差距。

　　

　　03

　　分化

　　就地产来说，自从我国城镇化建设化率进入饱和阶段，地产的黄金时代就真的已经过去来了。

　　这段时间，地产行业之所以跌那么厉害，除了受宏观环境影响，还有一些长期的需求指标变化也产生了一定刺激。

　　比如，作为刚需婚房这件事，在5月20日当天，婚姻登记数据同比掉得让人惊讶。

　　

　　最近大家比较关注的另一个数据，比如关于今年出生儿数量的预测。这里不用展开了。

　　现在全国各地的存量新房，还有大量等待出清。

　　很多二三四线城市的楼盘，现在打折都卖不出去。

　　深圳的周边城市，比如前几年火爆的惠州，很多楼盘的房价都跌回到10年前，之前1.5W，现价8千，比比皆是。

　　如果放在8年前，或者5年前，地产企业出现债务危机或经营困局了，或许很可能会有白衣骑士从天而降，但现在，地产时代从黄金转为黑铁，玩脱的房企倒下一批又一批，那还会有白衣骑士来救？

　　但是你要说房地产真没有未来的话，又是有失偏颇的。

　　从长期看，如果在这一波地产企业民企在退市出清之后，剩下的实力房企，尤其是央国企的房企，能享受到行业出清后的红利，再加上多数这些实力房企扎根在一二线核心地段，保值增值属性还是很强的。

　　比如这两年的地产行业销售情况，其实核心的龙头房企，尤其是核心城市区域的国有房企，它们的销售业绩虽然也有受到宏观经济的影响，但经营情况要远远好于行业平均。

　　在股市表现上，与跌跌不休的玩脱民营房企不同的是，今年依然有不少央企国企地产商的股价出现上涨，甚至显著跑赢行业。

　　

　　它们当中，多数业务扎根核心城市区域，业绩稳健，财务杠杆符合绿档标准，而且经营几乎没有什么压力。尤其是融资能力方面，因为有着雄厚的资产实力，远非普通民企可比。

　　所以，未来在地产行业出清之后，它们的成长空间，可能并不会差。

　　所以，如果抛开短期的地产行业波动，去从长期来看，李蓓说未来头部房地产企业有难得投资机遇的观点也不算错。

　　04

　　结语

　　未来的地产还能投吗？

　　或者我们能从其他国家看到一些答案。

　　美国的乡下房子可能没有十年前之前高，但看看曼哈顿纽约的房价，现在依然高到离谱的地步。

　　即使是失去了三十年的日本，东京、大阪等核心区的房价过去十几年涨幅远超其他区域。

　　

　　这背后，是当一个国家的经济体量和人口规模足够大的时候，有些资源永远都会是稀缺的。

　　而房地产作为维系经济发展运作的基础载体，核心经济圈的房子必然会是稀缺资源。

　　所以大概率，中国的核心城市圈的房价和其他发达国家一样，拥有保值增值的功能，并且二三四线房价拉开越来越大的距离。

　　只要未来的人类真的不是完全进入虚拟生活时代，这个逻辑就不会变。

　　当然了，未来的这个市场里面的玩家，大概率跟这一批玩脱了的房企没啥关系了。（全文完）