深圳新房价上限即将突破天花板。

　　是的，在5月深圳二手房住宅成交套数回落到2788套这个节骨眼。

　　今天算是深圳楼市比较热闹的一天。

　　一大早深圳今年的打新网红海德园便发布已取证的消息。

　　237套86-161平的毛坯住宅，备案均价约12.6万/平，单价区间约12.145万-13.093万/平，总价约1094万-2063万/套。

　　接着深圳公共资源交易公共服务平台便挂出深圳今年两块重磅的地块——T207-0060宗地和位于南山区深圳超级总部基地。

　　

　　这两个消息，一个代表着深圳楼市面粉走向的信号，一个代表着面包走向的信号。

　　海德园两度开盘，两次都日光了。

　　尤其是去年5月的那一次开盘，239住宅，入围686批客户，认筹比不到1:3的比例，面对将近13万/平的大户型，仍旧毫不犹豫地出手，包揽日光，说明即使是去年环境这么恶劣的情况下，深圳的购买力依旧没有对楼市失去信心。

　　但现在已经时隔1年，深圳的市场已经发生翻天覆地的变化。

　　去年5月深圳二手房成交只有2318套，今年5月深圳二手房成交套数2788套，看起来稍微好一些，但这都是三四月份，深圳市场回暖的延续。

　　实际可能成交会更不好看一些。

　　所以这次海德园差不多的货量，价格也没有差距，在差不多的成交体量的市场下，如果都没办法做到日光，那么则代表着深圳最有实力的购买力，对市场的预期已经不如去年有信心。

　　虽然海德园还暂时还在提交资料意向登记阶段，等到认筹人数的最终结果出来，基本就能见分晓了。

　　一边是深圳购买力对市场的信心，另一边则是深圳今年市场托底转向的代表。

　　深超总上个月才刚调规的地块，这个月第一天就火速挂拍。

　　其中值得注意的有两点。

　　一是没有了户型比例限制。

　　在建设用地项目规划设计要求中，少了“本项目中套内建筑面积在90平方米以下的普通商品住房的建筑面积和套数占比不低于普通商品住房总建筑面积和总套数的70%”条件限制。

　　换句话说，T207-0060宗地的商品住宅不再受“7090政策”限制。届时或有机会见证深圳住宅历史上最霸气的户型面积。

　　这也意味着，土拍市场进一步有松绑了。

　　二是刷新新房住宅的售价天花板。

　　在地块出让公告中显示，T207-0060宗地普通商品住房平均销售价格不高于133300元/㎡（不含室内装修价格），比今天宣布入市的海德园（约125996元/㎡）还高约7304元/㎡。

　　这打破了深圳过往限价新房备案均价13.2万/㎡的天花板。

　　也意味着，深超总的这宗宅地，开盘均价将有望超越华润城润玺一期和二期的开盘均价，成为新的新房备案均价天花板。

　　换句话说，深圳的新房豪宅将会更贵。

　　今年以前的招挂拍宅地诞生的便宜新房价格将会成为历史。

　　所以这两个消息中的任何一个，都值得大家重视起来。

　　实际上，便宜的新房价格很快将会成为历史。

　　龙华梅林关的宅地出让也更加印证这一点。

　　龙华北站A811-0347宗地今天也挂拍出让。

　　

　　地块面积虽然不大，但普通商品住房平均销售价格限制在不高于80500元/㎡（不含室内装修价格）。

　　对比同片区去年华润、中海拍下的地块普通商品房不高于72450元/㎡，贵了8050元/㎡。

　　这就相当于间接释放了一波涨价的预期。

　　对很多购房群体来说，算不上什么好消息。

　　因为这就意味着，摆在购房群体面前的选择，只有两个。

　　要么是趁现在市场低价捡漏，要么是等低价挂拍地块的项目卖完了明后年接受更高的价格，付出更多的上车成本。

　　去年第二批集中拍地开始，深圳新拍地块的普通商品房上限价格就有所提高。

　　比如前海的T102-0410宗地，普通商品房价格上限相比2021年限价地块高了1.51万/平；

　　今年宝安沙井的A301-0602地块，普通商品上限价4.94万/平，比去年隔展城路相望的会展湾雍境花园上限限价4.795万/㎡，高了1450元/㎡。

　　所以这对有计划要上车的人来说，观望越久，就越有可能错过最低新房价阶段。

　　但对于土地市场而言，地块涨价在无形中就对冲了新房供应速度加快体量加大对存量新房和二手房带来的去化压力。

　　土拍的松绑，商品房的售价上限上调，同时也间接托住了当下的深圳市场。