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公募REITs ≈ 分期还款基金

今天和一位专业人士聊公募REITs基金,对方一顿“ABS、REITs、IPO”,直接聊不下去了,我要是照着说,很容易被人怼一句“说人话。”我想了好久,最终觉得,公募REITs基金可以解读为“分期还款付息的基金”。

我们认购公募REITs基金,就相当于借款给公募REITs基金。公募REITs基金会根据经营业绩每年还款,经营得好的年份,就多还一点,经营得不好的年份,就少还点。首批公募REITs基金的募集说明书都约定了每年进行收益分配不得少于一次,收益分配比例不得低于合并后本基金年度可供分配金额的90%。

上图出自首钢绿能募集说明书,其他的我没看,但应该大同小异,就是到期后公募REITs基金资产可能归零,就像不停还款,到最终就还清了本金加利息,债务归零了。

举个栗子:基金公司发行了50亿元的公募REITs基金,我们认购了,公募REITs基金拿着钱去买了一条高速公路未来十年的收费权,价格就是50亿元,根据专业机构的计算,这条高速公路未来十年带来的净利润肯定超过50亿元,但具体有多少很难精确计算,这条高速公路每年赚到的钱的绝大部分都会还给公募REITs基金投资者,大概每年还10%,经济好了车辆多了过路费收得更多,那就会分得更多。

当然,考虑到这些资产(借款)要十几年甚至几十年才到期(还清),有些投资者恐怕会出现资金紧张的情况,因此公募REITs基金在交易所上市交易,投资者可以将份额卖掉(债权转让)来获得资金。

理论上,公募REITs基金每年分配,价格除息,看上去价格是逐年降低的,最终可能归零。但是,由于生意有起伏,生意好的时候,就有可能赚到更多钱来分配,那基金价格就有可能上涨,生意差的时候,就有可能下跌。从这方面来说,公募REITs基金很像股票,尤其是那些高速公路的REITs基金,如果高速公路股票大涨的时候,也很有可能会一起涨。

我们作为普通投资者,参与公募REITs基金的认购,可以通过长期持有,每年获得比较稳定的利润分派,也可以在市场价格比较高的时候卖掉。

有人问我该认购哪个?给个代码。呵呵,全新的东西,我凭啥能知道该买哪个?我又不是神棍。

有人问我该认购哪个?给个代码。呵呵,全新的东西,我凭啥能知道该买哪个?我又不是神棍。

这9个公募REITs基金应该大同小异,分派率高是因为经营期限短,并不会因此就更值钱,因此从资产方面是没法断定哪个未来收益能更高的。

从交易心理方面入手呢?比如流通规模小的,更容易被炒作,但又要担心规模小,交易不活跃,想买买不到,想卖卖不掉。因此从交易心理方面也无法判断哪个更值得投资!

所以,不要再说什么“给个代码”啦。我个人偏向是高速公路的,因为看上去分派率高些,就像每次有股票宣布高分红预案,股价就会大涨一样,这也许是一个比较好的炒作概念。