那么问题来了：“楼市杠杆率”的高低意味着什么?为什么北京、上海的杠杆率不高?

　　我的看法是：

　　1、由于居民金融资产分布的方式发生了巨大变化，很多人的存款未必放在银行账户里，而是买了理财、信托、股票，或者存放在支付宝、微信里，所以“住户存款”近年来有被分流的趋势。在研究“楼市杠杆率”的时候，要注意这个因素。

　　人口老化的城市居民理财方式比较陈旧，这类城市在计算楼市杠杆率的时候，“分母”就会显得大一些;人口年轻的城市，理财方式多样，楼市杠杆率的“分母”就会小一些。

　　2、“楼市杠杆率”偏高，意味着一个城市居民在买房问题上比较激进。如果杠杆率在短期上升较快，比如杭州，就要留意了。“杠杆率”快速上升，可能意味着“潜在购房者”在减少，未来房价上涨动力可能减弱。

　　3、“杠杆率”低未必是好事，这可能意味着新增外来人口不多，或者在减少。比如哈尔滨、大连、西宁，这些城市的“老市民”大多有房子，如果新增人口偏慢，就会造成杠杆率偏低。

　　北京有点例外。这个城市汇聚财富的能力非常强，而北京人似乎也更偏爱存款，事实上2018年北京拥有的3.4万亿“住户存款”竟然有超过2万亿存了“银行定期存款”，说明北京人——第一是有钱，第二是理财观念老化。在北京，虽然房价非常贵，但一次性付款比例是大城市里最高的，这就造成了北京“楼市杠杆率”显著偏低。

　　4、厦门、深圳、杭州、南京、珠海等“杠杆城市”，恰恰是人口增长比较快的城市。年轻的新移民来了之后，除了租房就只能购房。在这些城市里，“拼一代”占比高，只能增加负债。

　　所以，虽然“楼市杠杆率”高的城市，看起来房价好像比较危险，或者生活压力较大，但也证明这些城市有活力，能吸引外来人口。

　　5、从居民负债总额上看，上海、深圳、北京、广州位居前四，总负债分别是：

　　上海：22275亿元

　　深圳：19943亿元

　　北京：17868亿元

　　广州：16776亿元

　　四大一线城市里，深圳人均负债高居第一，显然是“生活压力最大”的城市。要知道，深圳全市有清晰产权的住宅不过200万套，小产权房、军产房是无法贷款的。这样，深圳每套存量住宅平均的贷款高达100万元。这的确是一个奇观!

　　所以，如果你的朋友在深圳生活，你一定要对他好，他真的不容易!

　　当然，还有厦门。