近期出现了一个较为典型的案例。

　　北京市大兴区近日成功出让一宗集体建设用地，成交价格为15.13亿元，折合楼面地价约为1.4万元/平方米，约合930万/亩。

　　该地块之所以能以此价格成交，与其规划的用途有关，过往集体经营性建设用地入市，一般会规定不能用于住宅开发，而上述地块则将被用来建设共有产权住房，可以对外以2.9万元/平方米的单价出售。

　　直接入市确实能进一步彰显集体土地价值，但这个过程却并非如外界想象的那么简单。

　　与国有建设用地出让全流程都有较为成熟的法律法规予以规范不同，对于集体经营性建设用地入市，土地管理法的相关规定还较为原则和宽泛，如要确保明年1月1 日后全国顺利推行，还需要更具可操作性的行政法规来予以保驾护航。

　　比如，哪些地块可以入市?谁是入市主体?入市流程如何设计?入市收益如何分配?入市之后的再度转让或者抵押等行为如何规范?

　　面对上述诸多难点，《农村集体经营性建设用地出让转让条例》的制定就显得尤为迫切。

　　新土地管理法规定，集体经营性建设用地可以入市，但并未规定是存量土地还是增量土地。而从2015年开始的33个农村三块地改革试点来看，其所推出的入市地块基本上是存量土地。

　　相关政策文件也证实了这一点。

　　财政部和国土资源部2016年4月发布的《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》(下称《调节金办法》)曾明确规定，该办法所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

　　如最终《集体经营性建设用地出让转让管理条例》圈定的范围也局限在存量土地上，那可以入市的集体建设用地数量必将不及外界预期，这一改革对当今土地市场供应格局的影响也必将削弱。

　　钱怎么分?二成到五成收益交国家

　　集体建设用地价值的提升，直接表现在出让价格上的变化，那这些钱从买家手中转移到出让集体建设用地使用权的集体经济组织中时，将如何分配?

　　国有建设用地的土地出让收益实行收支两条线管理，收入上缴地方国库，在缴纳先关费用后，其实绝大部分资金是由地方政府支配并使用。

　　那么集体经营性建设用地入市后土地收益如何分配?如何兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配，保障农民公平分享土地增值收益?

　　针对前述33个农村三块地改革试点地区，在集体经营性建设用地使用权入市出让转让问题上，相关主管部门制定了土地增值收益调节金的特殊规则。

　　前述《调节金办法》规定，农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资(入股)等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资(入股)或其他视同转让等方式取得再转让收益时，向国家缴纳调节金。

　　而调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%~50%征收。简单理解，集体经营性建设用地土地增值收益的二成到五成要交给国库。

　　那剩下的50%~80%增值收益又会怎么分配呢，如何确保分配环节的公平公正?对于这些问题，现在还没有明确的政策规定。

　　财政部和国税总局7月份曾将《土地增值税法(征求意见稿)》向社会公开征求意见。《征求意见稿》将出让、转让集体土地使用权、地上的建筑物及其附着物(下称“集体房地产”)纳入征税范围。同时，拟将目前对集体房地产征收的土地增值收益调节金取消。

　　这意味着，决策部门打算将用于集体建设用地入市的调节金“升级”为土地增值税，后者将更符合税收法定原则。

　　不过，土地增值税法公开征求意见刚刚结束，并没有提交到全国人大常委会审议，距离其正式出台施行还需一段时间。

　　但是集体经营性建设用地入市工作2020年初就要全国推行，在土地增值税立法工作完成之前，调节金的形式可能会继续存在。