招商蛇口:3月销售高增长、一季度拿地趋谨慎

　　招商蛇口 001979

　　研究机构：安信证券 分析师：黄守宏 撰写日期：2019-04-11

　　事件:4 月09 日晚,公司公告,公司19 年3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%);签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%)。1-3 月,公司累计实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%(前值+10.63%);签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%(前值+5.74%)。

　　3 月小阳春增速持续提升:公司3 月实现签约销售面积93.37 万平方米,同比增加49.44%(前值+46.90%),较2 月销售面积增速提升2.54pct;签约销售金额178.05 亿元,同比增加44.65%(前值+14.63%),相对2 月销售额增速提升30.02pct。3 月销售均价19069.29 元/平米,较2 月销售均价收缩2413.24 元/平米,收缩幅度为11.23%;3 月销售均价相对去年同期收缩3.20%,单月销售金额的快速增长源于销售面积同比的大幅增长。1-3 月公司实现签约销售面积188.92 万平方米,同比增加26.92%,较2 月增速提升16.29pct;实现签约销售金额378.95 亿元,同比增加21.04%,较2 月增速提升15.30pct;累计销售均价20058.76元/平米,同比下降4.63%,较2 月累计增速收缩0.22pct。

　　拿地仍然谨慎,但3 月拿地力度高于1-2 月拿地力度:3 月公司新增土地项目4 个,相比2 月新增项目增加3 个,主要为合肥(+1)、北京(+1)、重庆(+2)。按照权益总价/拿地总价计算3 月新增项目的权益比例为26.80%(前值51.00%)。3 月新增项目可增厚37.89万方土储资源(前值9.05 万方),其中计容面积67.91 万方,权益计容面积28.90 万方;按照累计销售均价计算,新增货值为136.23 亿元(土地面积口径)。3 月权益拿地额25.04亿元,平均楼面价13760.9 元/平米(较2 月楼面价提升10899.79 元/平米);权益拿地额/销售额比例为14.07%(1 月权益拿地额/销售额比例0.27%、2 月权益拿地额/销售额比例4.77%),1-3 月累计权益拿地额/累计销售为7.74%,单月及一季度权益拿地力度均低于18年1-12 月拿地力度中位数为29.79%,整体上,一季度公司拿地仍相对谨慎,3 月拿地力度较1-2 月有所提升。平均楼面价相对3 月销售均价占比为72.16%(1 月楼面价/1 月销售均价为4.50%、2 月楼面价/2 月销售均价占比为13.32%),乍看比例提升较大,但分城市而言,以城市楼面价/城市均价计算,合肥52.44%、北京朝阳区58.32%、重庆分别为39.24%、45.03%,新增项目按静态均价计算,有一定的安全边际。

　　投资建议:公司聚焦居民客户、企业客户和政府客户需求的满足,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,协同发展;在资源获取上,公司内涵+外延双管齐下,优势显著;我们预计公司19-21 年公司EPS 为2.24 元、2.47 元、2.78 元,对应PE 分别为10.7X、9.7X、8.6X,维持“买入-A”评级,6 个月目标价31.05 元。

　　风险提示:房地产市场不及预期、政策因素、公司经营不达预期。