保利地产(600048)“一主两翼”战略进一步明确，深耕一二线核心城市

　　事件：

　　保利地产发布 2018 年报： 2018 年保利地产实现营业收入 1945.55 亿元，同比增长 32.66%;实现归母净利润 189.04 亿元，同比增长 20.92%，加权平均净资产收益率为 16.63%，基本每股收益 1.59 元。

　　点评

　　业绩实现高增。 2018 年公司营业收入增速 32.66%，归母净利润增速20.92%;业绩实现高增主要因： 1)结算提速，盈利能力持续提升。 公司毛利率提升 1.45 个百分点至 32.49%，其中房地产结转毛利率提升至32.68%; 2)投资收益 26.90 亿元，同比增长 60.06%; 公司销售净利率13.44%，较上年微降 0.01 个百分点，主要因存货跌价损失计提较多和销售规模增长导致销售费用提前发生导致。

　　2018 年销售规模破 4000 亿，持续深耕核心区域。 公司“一主两翼”战略进一步明确为“以不动产投资开发为主，以综合服务与不动产金融为翼”，搭建不动产生态发展平台。 2018 年公司实现销售金额 4048 亿元，同比增长 30.91%，市占率提升至 2.70%，位列行业前五、央企第一;销售面积 2766 万平米，同比增长 23.36%。

　　从区域布局看，公司签约销售仍然以一二线城市和核心城市群为主，其中一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%，单城签约过百亿城市 12 个，广州实现签约 400亿元，佛山、北京超过 250 亿元，东莞、中山等首次突破 100 亿元。

　　土储充沛，继续深耕一二线城市。 2018 年公司拓展项目 132 个，新增容积率面积 3116 万平方米，同比减少 31%;拿地成本 1927 亿元，同比减少 30%;平均楼面地价 6186 元/平方米。截至 2018 年末，公司拥有待开发面积 9154 万平米，其中一二线城市占比 60%。同时，公司在国内外 100 个城市还拥有在建面积 10390 万平米，可以满足公司 2-3 年开发需求。

　　杠杆水平有所下降，融资优势领先行业。 2018 年公司资产负债率77.97%，基本保持稳定; 净负债率 80.55%，较 2017 年末下降 5.82 个百分点。

　　公司债务结构合理，总体风险可控，一方面，公司全年累计实现销售回笼 3562 亿元，回笼率达 88%，在资金趋紧的背景下保持回笼率稳中有升;另一方面，公司继续加大直接融资，年内发行 3 年期中期票据 50 亿元、美元债券 10 亿美元，储备低成本长期资金;发行永续中期票据 15亿元，充实权益资本。2018年公司有息负债综合成本仅约 5.03%，显著低于行业平均水平。

　　投资建议： 保利地产近年来投资积极，土地储备充沛，为公司未来销售扩张打下坚实基础。公司战略布局核心城市群，产品定位精准;同时公司强大的央企背景，能够帮助公司获取品牌溢价和低融资成本，提升竞争力。我们预计 2019-2021 年 EPS 分别为 2.10、 2.64、 3.16 元，对应PE 分别为 6.59、 5.25、 4.38 倍，维持“买入”评级。

　　风险提示： 行业销售波动;政策调整导致经营风险;融资环境变动;企业运营风险;汇率波动风险;棚改货币化不达预期。