调控政策严厉了，买房变难了。但是这不意味着你就该以受害者自居，等着一套便宜房子从天而降。房价的变化虽然难以精准预测，但它呈现出的一些规律和相关变量，能帮助我们找到正确的买房时间点。

　　房地产调控通过提高买房门槛、限制开发商信贷，在短期内影响供求关系，控制成交量，最终影响房价短期趋势。中期判断仍然要综合货币量和供求关系，长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础—工业化和城镇化是房地产价格上涨的最核心推动力—恰好，这两个阶段我们都在进行中。

　　从一线城市2007年以来的房价变动情况看，促进市场的财税、信贷等全方位调控在2个月至4个月后开始发挥其对房价的影响力，延续时间最长时甚至推动了未来12个月的房价上涨。而抑制市场的调控对房价趋势的影响快则1个月、慢则3个月就有体现，但影响房价的时间却很短，通常3个月至5个月后就被市场消化，但是在抑制政策不断累积成全方位的调控后，最长也曾控制了13个月的房价上涨。

　　根据上海易居房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示，M2增幅变大的3个月至5个月后，房价明显上涨。

　　汇率则在特殊阶段影响房价。从欧美国家、日本甚至中国香港的房价变化看，在典型的工业化过程和城镇化过程中，汇率升值会助推房地产价格上涨。但工业化和城镇化完成后，汇率升值对房价的影响基本消失。

　　如果现在要判断买房时机，一直在升值的汇率是基本不用考虑的因素—我们还没有完成工业化和城镇化，2004年到现在，汇率升值都在推动房价。每月末的M2货币相比前一个月末的增幅如果持续变大超过3个月，房价上涨的几率就会变得更大。因此，M2的月度增幅是个主要指标。最后，还要把握调控的步调—逆向地看，调控就是要把快速上涨的房价压下去。房价涨得太快你追不上，当调控快速把房价压住时，你如果还有买房的资格和能力，还有什么理由拖拖拉拉？单一调控最多控制5个月的房价，而全方位调控最多控制13个月，然后，房价继续涨。

　　房产税担心尚早

　　BUYER · TAX

　　地方政府和中央政府之间的财税分配制度要改变。

　　要改变国有建设用地招拍挂制度。

　　要能全面监测个人房产持有状况及制定较完善的评估标准。

　　从作用上看，上海和重庆已经试点2年的房产税既没有起到调节住宅供需的作用，又无法像美国那样给地方政府提供长期稳定的财政收入—在中国，扮演类似角色的是土地。

　　美国各州政府每年向除公寓外的住宅征收物业税，税率一般为1%至3%，用来支付公立教育费用以及改善维持公共服务等。纽约2012年度的物业税占全市全部所纳税款的43%。市政府向百姓公布的手册显示：34%用于警察、消防、卫生、管教等机构，29%用于教育，21%用于公共健康和福利，16%用于其他机构(交通、住房、公园等)。