如果2010年开始，没有接二连三地出台“营业税免征期限2年改5年、第二套房限贷、第三套房限购、征房产税”的调控政策，张启胜可能还会继续投资住宅。这一系列政策针对的正是像他这样的投资者。但当一个房地产投资者的资金雄厚到一定程度，政策只能改变他们的投资方式和方向，并不能阻止他们投资。

　　他不能再买住宅，卖掉手里的一些房子也要缴税。他能涉足的还有不被调控的商业地产，从2011年开始，张启胜逐渐把30套左右的住宅，调整成了住宅10套以下，商铺20套以上的结构。买商铺时他对地段的要求更高，一定要是静安、北外滩这类黄金地段的成熟社区商铺，并做长期持有赚租金的准备。他的公司还有200家门店要管理，为了不被这30套房子尤其是20多套商铺分散太多精力，张启胜又注册了一家资产管理公司专门负责这30套房子的买卖、租赁和日常管理。这些商铺带给他的是每年5%以上的投资回报，即每月数十万元的租金。

　　临近分别时，他从车子里看见了一个楼盘，“前面那幢楼看见了吗？静安枫景苑。2002年开盘的时候，这里的房子卖8000元／平方米，100平方米就要80多万元。报纸上都说它贵，我也觉得贵，那会我买房的胆子也不够大。如果当时付个首付，贷款买下来租给外国人，月租金1200美元，按当时1:8的汇率，一个月光租金就能收1万元。知道现在卖多少吗？600万元！”

　　张启胜创业靠房地产服务，资产增值同样靠的是一套套房子。

　　哪些政策影响你买房？

　　BUYER · STRATEGY

　　房地产行业应该是近10年来中国内地政府调控最频繁的行业。

　　在经历了被纳入支柱产业范围、降温、促市措施和不断加码收紧后，行业企业经历了一轮沉淀，已经走出了最坏的时候。

　　但对于买房者，现在却是买房最困难的时候。

　　房地产调控以行政手段为主，辅以加税和收信贷。现在首付门槛、利率折扣、交易税和买房资格限制都是历史最高，它们把更多的人挡在“买房”的门外。